وفق شركة «رامكو» العقارية وصل معدل الشغور (أي حصة المباني الفارغة) إلى مستويات قياسية بسبب انخفاض الطلب، إذ ان معظم الشركات، وفي محاولة منها للحد من نفقاتها، لجأت الى خفض عدد فروعها في العاصمة كما في المناطق، وتقليص انتشارها خصوصاً القطاع المصرفي. فقد عمدت غالبية المصارف الى اغلاق عدد كبير من فروعها ومكاتبها بين ليلة وضحاها بعدما كانت تشغل الاف الامتار في العاصمة، منها على سبيل المثال مبنى بنك عوده وسط المدينة، وقد ولّد هذا الشغور مخزونا كبيرا للتأجير.

في هذا السياق، يقول الخبير العقاري رجا مكارم لـ»الجمهورية» ان مبنى بمساحة 50 مترا مربعا في شارع المقدسي في الحمرا كان ايجاره في عام 2019 نحو 22 ألف دولار سنويا بينما يُعرض الآن بسعر 10000 دولار سنويا، وأفضل عرض حصل عليه مالكه حتى الآن هو 8000 دولار في السنة.

ولفت الى ان الايجارات التجارية تنقسم الى قسمين: ايجار المكاتب والمؤسسات وايجار المحلات. وكشف ان ارتفاع عمليات الإغلاق ادى إلى انخفاض إيجارات المكاتب الى ما بين 50% وحتى 60% مقارنة مع العام 2019. والملاحظ ان الشركات باتت تتجه نحو مناطق تكون فيها الكلفة التأجيرية أقل، والبعض حصل على عقود تأجيرية منخفضة الكلفة ولم يشغلها بعد ليحتفظ بهذه الاسعار الى مرحلة لاحقة.

أما ايجار المحلات التجارية فتراجع بنسبة تتراوح ما بين 20 و 30% مقارنة مع العام 2019 والطلب قليل بنتيجة تدهور الأوضاع الاقتصادية والمعيشية في البلاد.

مشاريع عقارية
من جهة أخرى، اعتبر مكارم انه من الصعب اليوم، لا بل من المستحيل الانطلاق بمشاريع عقارية جديدة، عازيا ذلك الى اختفاء بعض العوامل التي كانت تشجع المطور على البناء، فاليوم عدا عن ان اي مشروع تطوير عقاري يحتاج الى fresh money، ما عاد ممكنا الاستعانة بالتمويل الذي يتأتى عادة من البيع المسبق على الخريطة لأن الشراة يطالبون بالحصول على سند الملكية قبل الدفع النقدي. ناهيك عن تعذّر الحصول على قرض مصرفي لتمويل هكذا مشاريع. وبالتالي، يمكن القول ان اجواء العمل ما عادت ملائمة للمطور الذي بات مجبرا على تأمين النقدي لشراء الارض ثم للبناء، بينما في السابق كان يؤمّن ثلث المبلغ من المصرف والثلث الثاني من البيع على الخريطة ويؤمّن المبلغ المتبقي من رأسماله. وأشار الى ان الاستثمار في القطاع راهناً بات ينطوي على الكثير من المخاطر.

وردا على سؤال، أكد مكارم ان الشراء بواسطة «اللولار» انتهى، وان مخزون الشقق الذي كان متوفرا ابان بدء الأزمة عام 2019 بيع بالكامل بواسطة الشيكات المصرفية التي مكّنت المطورين من تسديد ديونهم والتزاماتهم تجاه المصارف. وعليه، انتقلت ملكية ما بين 2000 الى 3000 شقة في السوق الى صغار المستثمرين الذين بِتملّكهم لشقتين او ثلاث حَموا انفسهم من تدهور قيمة العملة، ويعرض هؤلاء شققهم للايجار اليوم ليؤمنوا مردوداً مالياً وسنداً لهم في هذه الضائقة الاقتصادية. ولفت الى ان طالبي الـ fresh dollar كبدل ايجار قلائل وهم في غالبيتهم من اللبنانيين الذين يدفعون بالعملة الصعبة، أما الاجانب في لبنان فيتراوح عددهم ما بين 100 و 200 اجنبي على 3000 شقة معروضة للايجار، ويمكن الاستنتاج من ذلك انه سيظل لدينا مخزون كبير من الشقق المعروضة للايجار انما من دون مستأجرين.

انطلاقاً من ذلك، نرى ان هذا المعروض الكبير من الشقق للايجار والذي يفوق الطلب سيضطر اصحاب الشقق الذين يحتاجون الى الاموال النقدية الى عرضها للبيع، لذا نتوقع ان يرتفع الطلب على بيع الشقق في المرحلة المقبلة بعملة الـ fresh money ما سيطرح مشكلة بالاسعار. وشرح مكارم ان الاسعار التي يطمح اليها البائع اليوم هي اقل بـ 40 الى 50% من قيمة ما كانت عليه الشقة عام 2019 بالدولار الفعلي ورغم ذلك لا يزال يرى الشاري ان هذا الانخفاض قليل مقارنة مع بقية اسعار السلع والخدمات التي تراجعت ما بين 70% الى 85%، فالشاري يطالب بمزيد من الخفوضات متسلحاً بالنقدي الذي يملكه، والبائع يرفض ان يخفّض اسعار الشقق اكثر من نصف ثمنها الا اذا كان بحاجة ماسة لتسييل شقته الى نقدي وبالنتيجة لا يشهد السوق اي عمليات بيع ملحوظة، فالمعروض من الشقق اكبر بكثير من الطلب، جازما ان البيوعات اليوم هي حصراً لمن يملك الـfresh money. وعن بورصة اسعار الشقق، رأى مكارم انها تميل نحو الانخفاض في المرحلة المقبلة لأنّ العرض اكبر من الطلب

تحتاج عملية إعادة الهيكلة الى مسار طويل لسنوات عدة، وتتطلب تنقيح القوانين والمؤسسات ووضع إستراتيجيات لتصفية البنوك أو دمجها، واسترداد الأصول المصرفية وإنشاء تدفقات نقدية إيجابية.

مع العلم أنّ إعادة الهيكلة تؤدي إلى تقلص كبير في النظام وتغييرات في الملكية. لذلك يتطلب الامر إنشاء سلطة واحدة رفيعة المستوى لهذه الغاية، تتمتّع بالإلتزام والحيادية وعلى مستوى رفيع. سلطة من هذا النوع، قد تكون قادرة على هذا العمل الذي بات ضرورياً في ظل إنهيار دور المصارف كملاذ آمن، وكونها أصبحت تفتقر العنصر الأساس، والذي هو الأمان والصدقية. ونظراً لضرورة التحرّك بسرعة، قد يكون الإعتماد على المؤسسات القائمة فعّالاً من حيث التكلفة، لا سيما وأنّ إنشاء هيئات متخصّصة جديدة تكون مسؤولة عن تنفيذ إعادة هيكلة المصارف قد يؤدي إلى تشتيت الإنتباه وقد تستغرق وقتاً طويلاً. من هنا، يجب إنشاء مؤسسات متخصصة تتولّى إدارة المصارف المتداخلة وإعادة هيكلتها مؤقتاً. كذلك ينبغي إستعراض الأطر القانونية وتعديلها عند الضرورة، وقد تكون هناك حاجة إلى إدخال تغييرات على القوانين لأسباب عديدة قد يكون أبرزها:

– تسهيل التدخّل في المصارف الضعيفة.

– تنظيم تقييم الأصول ونقل حقوق الملكية وحقوق الدائنين دعماً لإستراتيجية إعادة هيكلة البنوك.

– تحديث قواعد الممارسة والتدقيق وقواعد تقييم القروض والضمانات.

– تعزيز قوانين الإفلاس بما في ذلك تحسين التوازن في حقوق المدينين والدائنين.

– تعزيز التشريعات المتعلقة بالعقود والممتلكات والشركات. وتبقى العملية الأساس وهي تشخيص الحالة المالية الخاصة لكل مصرف.

وتتمثل هذه المهمة في تحديد حجم الخسائر. وبما أنّ البيانات قد تكون قديمة ولا تعكس الأثر الإقتصادي الكامل للأزمة، فقد يحاول المشرفون تحديث المعلومات المتاحة إستناداً الى معايير تقييم موحّدة.

كذلك سوف يعمد المشرفون إلى تجميع المعلومات المتعلقة بملكية المصارف العامة أو الخاصة الأجنبية أو المحلية للمساعدة في تحديد نطاق الدعم المقدّم من المالكين الجدد.

لذلك، لا بدّ من القول إنّها عملية تستغرق وقتاً طويلاً، ولا نفعل الآن سوى إضاعة الوقت في ظل غياب أي رقابة واختفاء الدور الأساسي للمصارف.

كذلك، ومنذ أن قرّر لبنان التخلّف عن سداد ديونه برزت المصارف المحلية إلى الواجهة، نظراً لتعرّضها الشديد لمخاطر الديون السيادية، ولكي تستطيع البقاء يجب إعادة الهيكلة. كذلك سيكون من الضروري إعادة تقييم مبلغ الرسملة اللازم لتحقيق الحدّ الأدنى من نسبة الملاءة المالية البالغة 8% والمطلوب بموجب شروط “بازل l”.

الظروف كما هي
للمرة الأخيرة، تبقى الظروف كما هي. خطة إنقاذ بالتعاون مع صندوق النقد الدولي وإعادة هيكلة شفافة للدين العام، بما في ذلك الميزانية العمومية للمصرف المركزي، ونعني في القول إنّ القطاع المصرفي قد يواجه سنوات صعبة جداً قبل أن يتمكن من التعافي بشكل كامل.

لقد تخلّفت بلدان كثيرة عن سداد ديونها وتعافت (تخلّفت الأرجنتين عن السداد 8 مرات)، ولكن الأهم من ذلك هو تعلّم الدروس من الماضي من أجل عدم تكرارها مرة أخرى. كل هذا مع قائمة طويلة من الإصلاحات التي تحتاج إلى إجراءات عاجلة، خصوصاً أنّ البلاد بدأت محادثات مع صندوق النقد الدولي وتواجه إحتياطات اجنبية ضئيلة جداً، وفي ظل تقديرات لـ”غولدمن ساكس” حول خسائر البنوك اللبنانية التي تبلغ 65 مليار دولار. ويعتقد تقدير المؤسسة المالية أنّ الجزء الأكبر من هذه الخسائر سوف يقع على عاتق المودعين. كذلك، لا مفرّ من إقتطاعات على سندات اليوروبوند، ومن المرجح أن تكون كبيرة جداً.

لذلك، تبدو الأمور معقّدة وطويلة الأمد، ويبدو أنّ الدولة اللبنانية غائبة عن السمع في ظل تناحر قائم بين أعضاء حكومتها العتيدة، والذين يصّرون على إقحام القضاء في الأمور السياسية. علماً أنّ المحادثات مع الصندوق لا تزال في مراحلها الأولى، وقد تواجهها عقبات كبيرة أقلّها كاف لزعزعة ثقة الصندوق في صدقية الدولة للقيام بإصلاحات طويلة الأمد. هذه الاصلاحات المطلوبة قد تستغرق وقتاً طويلاً، إلّا أنّها قد تعيد لبنان إلى خط طبيعي، كما فعلت اليونان والأرجنتين وغيرهما من الدول التي تخلّفت عن سداد ديونها، واستطاعت إستحضار مساعدات من صندوق النقد الدولي والمؤسسات المانحة، ضمن إستراتيجية للتعامل مع الخسائر المتأصلة في النظام المالي، وتحقيق الإستقرار في الإقتصاد والمالية العامة، وضمان بقائها على أساس مستدام.

إنّها أمور تقنية وتتطلب وقتاً ومجهوداً مضنياً، إلاّ أنّها بارقة أمل لإعادة بلاد نخرها الفساد والمحسوبية والسرقة، والمسؤولون فيها موضع شبهة من قِبل المؤسسات العالمية، وبعضهم متهم بتهريب الأموال وعرضة للعقوبات. هذا هو القليل القليل مما نراه منهم ومن أسلوبهم في التعاطي مع الشأن العام. إنّها رحلة الألف ميل، لكنها تبقى ضرورية وملحّة وتستلزم فريق عمل من أخصائيين حياديين ولفترة طويلة، علماً إنّها رحلة مضنية.